契約書に書いてあることを確認しましょう

賃貸契約書は不動産会社によって以外と違うので入居前に不明の点はしっかりと質問しましょう

きちんと読まないと後で困るかも！？

• 意外と違う不動産会社によって賃貸契約書
• 契約書は理解しないとトラブルの元
• 重要事項説明書はちゃんと聞いて確認を…
• 特約条項には必ず目を通して確認を

見積もりを検討して部屋を決めたら契約書が届きます。この契約書は大きく分けると「契約書」と、
ー「重要事項説明書」に分かれますが、「重要事項説明書」は入居者に口頭で説明しなくてはいけません。
※但し現在はネットを使って説明という方法が一部で開始されました。（2017年12月時点)

部屋を借りることに慣れている人はどのような内容が書いてあるかわかりますが、ー初めての人などは専門用語も出てきたりでよく理解できない部分もあります。
そんな時はためらわず不動産会社の人に聞きましょう。

賃貸の契約書ってどこも同じって思ったことはありませんか? 実は結構違います。
弊社の場合自社で管理している建物に関しては「宅地建物協会」が作成している賃貸借契約書を元にして作成していますが、物件の管理を行っている会社によって内容が異なってきます。
まずはメーカー系（MISAWAホーム・東建・大東建託・積水ハウス）など独自の内容を盛り込んだ場合もありますし、特に最近よく見かけるようになった「敷金・礼金０円」という物件と「従来の敷金・礼金必要」という物件では、内容も異なっていますのでよく確かめましょう。

また、家主さんが自分で管理している建物などは家主さんの方で統一した契約書の雛形があればよいのですが、入居斡旋した不動産会社の契約書に任せている場合は要注意！！同じ建物でも他の入居者と契約内容が異なる場合があるからです。
たとえばAさんは「ペット不可」と書いてある契約書だけれど、Bさんの契約書には書いていないとか、Cさんの契約書には「退去時に清掃料金が必要」となっているけれど、Dさんの場合は「退去時に清掃料金不要」となっているなど、まちまちでトラブルになることもありますからよく確かめましょう。

最初に書きましたが契約書は大きく分けると「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」に分かれます。

一般的に契約書には建物の名称、所在地、構造、築年数、間取り、付属設備などに加えて敷・礼金・賃料等が記載されています。さらに貸主に関する必要事項、仲介業者の必要事項。
そして少し長い文章になりますが契約条項が記載されています。
この契約条項には契約期間・家賃・敷金などについても書かれていますが、「禁止事項」や「反社会勢力ではない」という項目も記載されていますので、きちんと読んでおかないとあとで知らなかったではすみません。
特に退去時の明け渡し時の「原状回復」などは注意しておきましょう。

※弊社の契約書類の中には設置物についての項目も詳しく書いてあります。
契約書類を制作する会社によってさまざまなのでよく理解することが必要です。

重要事項説明書というと、かなりかしこまった感じですが契約書以上に重要な部分も多いので現在は資格を持った者が対面で説明しなくてはいけません。
その内容は契約書に書いてある内容と重なる部分も多いのですが、建物の設備状況や建物に抵当権などの権利がかかっているかどうかや、建物が建っている場所が土砂災害の警戒区域、あるいは津波災害の警戒区域かどうかなども記載しなくてはいけません。

重要事項説明書は間違った記載や故意に隠した内容があれば説明した宅地建物取引士や、不動産会社が罰せられることもあります。
近年では全国チェーンの賃貸会社が重要事項の内容を偽って記載し説明したとして、1ヶ月間すべての店舗の営業を停止させられる業務停止になったこともあります。
但しこの場合は事実と異なる内容を記載、又は説明したとしての行政処分なので通常の場合は記載内容をきちんと説明をしましたと、説明した宅地建物取引士が署名捺印し、不動産会社も捺印します。そして説明されたことを入居予定者も署名捺印するようになっています。
管理会社と部屋を借りる不動産会社が違う場合など、管理会社での説明が出来ない場合は、部屋を借りる不動産会社が管理会社に変わり説明をしたことを証明するために、不動産会社と宅地建物取引士の署名捺印が必要になります。

一般的な重要事項説明書には「下記の不動産について、宅地建物取引業法第34条、第35条、第35条の2の規定に基づき、下記の通りご説明いたします。この内容は重要ですから十分理解されますようお願い申し上げます」と最初に記載されている場合が多いので、きちんと確認をして後々からのトラブルを避けましょう。という前書きがあり、説明文が続きます。

賃貸借契約書や重要事項説明書などは、一般的な雛形を使用している場合が多く特に重要な部分を「特約条項」として定めている場合がよくあります。

たとえば「本物件は女性専用物件につき男性の居住は認めません」や、「本物件でペット(小型犬)を飼う場合は事前に予防接種をする事」など通常の重要事項で記載されていない文章が書かれています。
特約条項という部分は、同じ不動産会社や不動産管理会社の物件であっても、内容が異なることが多いのでよく注意して確認しましょう。
いくつかの例として先ほどの女性専用物件やペット可物件もそうですが、｢単身者用の物件につき複数での居住は出来ない｣・｢鍵を紛失した時は、新鍵と取替え入居者負担とする｣など、確認しておかないと退去時だけでなく、入居途中でも単身者専用物件に同棲していて退去勧告を受けたり、鍵をなくして鍵代を請求されたりなどと言ったこともあります。
入居後、あるいは退去時のトラブルで多いのは｢知らなかった｣「聞いていなかった」などよく耳にします。
しかし、契約書類や重要事項にしっかり明記されている内容を、不動産会社・貸主・借主共に署名捺印している書面がある以上知らないではすみません。
予断ですが、以前は国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」を元に、この契約書や重要事項、特約条項は無効だ！！という例もありましたが、現在では極端に逸脱した内容で無い限り、書面を確認して署名捺印したものは有効とされる場合が多くなっています。
この部分は少しデリケートな内容になりますからここで説明すると長くなってしまいます。ガイドラインの見方についてはあらためてご案内いたします。