賃貸契約書には契約期間があるのを知っていますか

自分の住む物件の契約条件は自動更新か更新料必要物件かしっかりと確認することが大事です

部屋を借りるには契約書を交わします。不動産会社によっては1枚の紙と表紙なんて簡素なものもあれば10ページ以上の冊子、あるいは賃貸借契約書と重要事項説明書の2通に分かれているものなど様々です。
契約書は契約前にきちんと読んで署名捺印されていると思いますが、最初の説明は受けているけれどその後読み返したことは無いという方もかなりいらっしゃいます。
その契約書には契約期間というのがあり一般的な借家賃貸契約の場合は2年というのが多くみられます。
但しこれは2年間解約できませんというものではなく「2年間は双方署名捺印した契約書に基づき契約を履行していきますよ」というものです。
もちろんその間に都合で解約する事も出来ますが、特約条項として半年未満・1年未満に解約する場合は短期違約金が発生する場合がありますので自分が契約する(契約した)物件の契約条件はしっかりと確認しておきましょう。

通常は2年契、約更新時期が来たら…

一般的な借家賃貸契約で契約期間の終了が近づいたらどうすればよいのでしょうか?そのまま住むという方法と退去するという方法があります。
もちろん退去の場合は事前に定められた期日までに退去届を出さなければいけません。
殆どの場合は退去前1ヶ月というのが多く、管理会社によって月末〆の場合と日割りの場合がありますので、そのあたりも契約書上に記載されていますから、きちんと確認しておきましょう。
ではそのまま住むという場合はどうしたらよいでしょう。
契約書には「双方異議が無ければ自動更新」という場合と「更新料が必要」という場合があります。

どちらもその部屋に住むことに支障はありませんが更新料が必要な物件の場合は支払いの義務が発生します。

自動更新と更新料必要物件の違い

自動更新というのは先ほども書きましたが「双方に異議が無ければ自動更新」と書かれている場合が多く、大家さんから「家賃を上げたい」とか借主から「家賃を下げてほしい」などの要望等が無ければそのまま引き続き同じ条件で更新しましょうというものです。
更新料必要物件の場合は契約期間の定めが2年の場合は契約期間が終了と同時にその契約を更新するために必要な金額という事になります。
但し、契約書上に更新料が必要と明記されていない場合は支払いは必要ありません。

賃貸借契約には「期間の定め」があり通常は2年です。簡単に言えば「部屋を2年間借りて住みます」という契約です。
そして最初に結んだ契約が満了になるのでさらにこの部屋に住み続けたいといった場合には、契約の更新をしなくてはいけません。そしてこの更新に支払う金額を更新料と言います。

更新料必要とされている場合何に使われているか?ちょっと気になりますよね。
実際のところは使い道に関してははっきりとした決まりがあるわけではありません。
その為月々の家賃を安く抑えて入居しやすくして、その分の補完にあてている場合や損耗品の補完にあてている場合もあります。
そして金額に関しても決まった取決めは無いので以前はかなり法外な金額で更新されている場合もありましたが、現在では高額な更新料でない限り有効という判例が最高裁で出ていますので、その判例に従う場合が殆どです。
※更新料以外に更新手数料という名目のものもあります。

【参考】弊社取り扱い物件の更新料(更新手数料)必要物件に関して

弊社での更新料に関しては現在更新料必要物件に関しまして「学生は不要」「学生以外は更新料12,000円」が殆どで学生の場合保証人の殆どが両親どちらかの場合が多くしかも2年～6年という短期間であることから更新料は不要となっています。
その他の場合は長く住まれる場合あるいは保証人の方が高齢という場合もある為、更新時に保証人の方の確認と就業先確認をさせて頂いております。

更新時期が来たらの部分で書きましたが、更新をされない場合は退去しなくてはなりません。
契約書に記載されていますが、殆どの場合は退去1ヶ月前に事前に管理会社に賃貸借の解約通知をしなければなりません。
この場合管理会社規定の書類がある場合が多いので書面にて提出しましょう。

口頭や電話の場合聞き違いや聞いていない等のトラブルの恐れも有りますので、書面にて提出するか郵送、FAXあるいはメールに添付で送りその場合は電話での確認をしましょう。
※ 弊社では必ず書面にて退去手続きを行っております。

【参考】更新料に関する最高裁の判断

更新料の支払いを義務付けた賃貸借契約の条項が、消費者契約法により無効になるのではないかとして争われた3件の裁判で、大阪地裁は２件を無効、１件を有効として判断が分かれ、最高裁による上告審が注目されていました。
2011年7月の最高裁判決により「更新料が高額過ぎなければ有効」と判断が示されています。
しかし、更新料が高額かどうかは毎月の賃料の水準とも関連する為難しい問題です。
賃料が周囲の相場よりも安いのであれば、更新料に「家賃の補充」といった性質を求めることも出来るでょう。