修繕と付加価値と賃貸集客についての話

建物はどんなにおしゃれでもきれいでも必ず古くなってきます。
築浅といわれる1年～3年、5年の建物でも新築が隣に建てられて仕様も家賃も同じなら借りる方の目線は新築に向かうものです。
まして築20年、30年の建物なら同等の建物が多く周辺にあり競争も激しくなります。
その中入居率を下げない方法はどうすればよいでしょうか
1. 的確な修繕(原状回復)
2. 付加価値のある設備への投資
3. 家賃の減額
4. 一括借上げなどで収入の安定化
5. 売却
この中で５は入居率の改善にはつながらないので外します。
一括借上げに関しても正直お勧めしません
何故なら借上げで入居率は気にしなくても良いですが現在入居している部屋も含めて借り上げる分だけ収入は下がります。
入居率が悪ければ家賃が下がり、修繕費用は今までと同じように必要になってきますから拒否することは出来ません。
管理会社も赤字になる経営はしないので最終的に入居率が下がれば借上げ費用の減額となってきます。
それが嫌な場合は契約解除となりますが違約金が発生します。
決して家主様ファーストの考え方だとは思えません。
では残り3つ

的確な修繕(原状回復)について
最初から「この部屋家賃は周辺と比べて圧倒的に安いので‥」の場合を除いて
他の物件と競争して入居者に選んでいただきたいなら最低条件は原状回復してある物件だと思います。
いくつかの物件見に行くと４面すべて違う壁紙やパッチワーク補修しているものを見かけます。
生活するうえでの支障はありませんがそのような修繕では入居機会が損なわれる恐れがあります。
同じ４面違う壁紙を使用する場合でも単なる傷や汚れのごまかしではなく意味ある変更ならお客様は納得してくれます。
また、原状回復とともに絶対条件なのは清掃です。
原状回復が終了したのちに、きちんと清掃することでいつでも次の入居者を迎え入れることが出来る状態を作っておくことが大切です。
確かにすぐに清掃すれば途中で埃が溜まることもありますが入居前に再美装すればよい事です。
「入居者が決まったら掃除をする」「入居者が決まったらリフォームする」といった管理会社と付き合っているのであれば
すぐに別の会社に変更した方が良いですね。

付加価値のある設備への投資
最近では自社ホームページやスーモなどで部屋の写真もたくさん見ることが可能です。
閲覧される方は家賃や広さ、立地条件だけでなく設備にも注目しています。
20年,30年前では多くなかったけれど今では当たり前の設備「モニター付ドアフォン」「ウォシュレット」など
最近では「インターネット無料」「宅配ボックス」などの設備を設置する物件も増えてきました。
あったらいい設備が当たり前の設備になってきています。
家賃も立地条件も同じ場所なら設備が充実している部屋を選ぶのは当たり前と考えたほうが良いです。
弊社で管理している物件で隣に他社で管理している物件がちょうど並んでいるものがあり2023年7月時点で4部屋ずつ空いていました。
隣の物件は
南向き日当たり良好、インターネット無料、モニターフォン、ウォシュレット設置、ガスコンロ設置物件
弊社の物件は
南向き日当たり良好、wi-fi無料,ガスコンロ又はIHコンロ設置、家電設置、モニターフォン、ウォシュレット設置、防犯カメラ、宅配ボックス設置
広さでは他社管理物件の方が若干広めですが家賃は同じ…
結果を言えば現在他社の物件は4部屋空いたまま　弊社の物件は7月～8月にかけて満室となりました。
このように設備は一気に増やすには費用も掛かりますが空き部屋から徐々に進めていくことや共用部の設備なら思い切って設置する事も大切です。

家賃の減額について
たくさんの部屋が空いたときや繁忙月以外で部屋が決まりにくいなどの場合はある程度は必要かもしれません。
但し、修繕(原状回復)をせず設備投資もせずに家賃だけ下げていくのであれば近い将来経営に無理が生じてきます。
家賃が安くなった部屋で設置物のエアコンが壊れたら…
貸主負担で修理又は取替となりますがその費用は家賃の3か月分という事もあります。
まして中々変えずに来た場合は1部屋が壊れるとは限りません
夏場など無理をさせれば2台くらいは一気に壊れることも考えられます。
したがって家賃減額は周辺相場と比べて明らかに高い物件でない限り修繕(原状回復)、設備投資をした物件の一時的処置として
考えるのが良いと思われます。

最後に、物件の管理や募集斡旋をお願いしている不動産会社のホームページをよく見られたことがありますか?
退去して数ヶ月経過してもリフォーム後の写真が掲載されない。
複数の部屋が空いているのに写真はすべて同じ
写真すら掲載していない。
図面に間違いがある、設備内容が違うなど　目にしたことはないですか?
さらにホームページに掲載すらされていない。
こんな管理会社はやめたほうが良いです。
貸主にもホームページから部屋探しをしようとしている方にも不親切な業者と言えるでしょう。

次回はこんな家主さんは改善しなくては入居者見つかりませんよ…と言う話を…