建物オーナーの自主管理について

先日、自主管理オーナーさんのセミナーで60分ほどお話をさせていただきました。

今回はその中から、気になる部分を抜粋して…
自主管理の理由をお聞きしたところ多くのオーナーさんからの回答は「以前は管理してもらっていたがきちんとしてくれないから自分ですることにした」「管理費を払うのがもったいない」
多くの場合がこの2点でした。
そこできちんと管理してくれないという点について
広告料や家賃の値下げの話ばかりされてそれでも決まらないのでリフォームの提案をされて費用をかけたけれどやはり決まらない…だからその会社は信用ならないという話をしてたいただきました。
他のオーナー様からもよく似たご意見もいただきました。
では自主管理にしてから決まったのか?  実は決まっていないです。
オーナーさん共通なのはお金を掛けたくない。家賃を下げたくないという2点でこれは誰でも思う事です。
部屋が空くことが決まった時多くの管理会社では現状入居していただいている物件が同等の家賃で募集できるかどうかという点と設備的に交換あるいは増設するものなどについて考えます。
長く住んで頂いた物件では古くなっていても近隣より高い家賃を支払っていただいているケースも多いのでオーナーさんもリフォーム＋家賃の減額はしたくないものです。
また、近隣同等の物件についている設備がついていなければその分決まりにくくなるのは当たり前です。
そのあたりを管理している物件について把握していてきちんと納得いただけるように提案しているのが本来の管理会社です。
普段は空いた場合のご提案などはほとんどしなくて相手から「家賃」「設備」「リフォーム」「広告料」などの話をするとほとんどのオーナーさんは不信感を持たれます。
良い管理をしている会社は普段から近隣の同等な物件についての話や新築が建つあるいは周辺の環境変化による入居者の増減といった内容をオーナーさんに伝えていると思います。
もちろんそれに耳を傾けないオーナーさんも多いのでそんな方は不動産会社に管理していただいても自主管理してもうまくいかないことが多くなります。
よくあるケースでお客様から2LDKや3LDKでのご意見として「和室は無いほうがよい」という意見が多く上がります。
30代より若い方は畳での生活をしたことが無いという方も多く若い方が多く住まれる地域では畳から洋室へのリフォーム提案なども良くしますが
「私は畳が好き!!」というオーナー様の意見からリフォームが出来ない場合もあります。
最終的には「私の持ち物だから…」というご意見　でも入居者が決まらないのは管理会社の責任!!そんな???場合もあります。

弊社の管理物件でも築30年を超えて家賃を見直したり2DKを広めの1DKに変えたりキッチン部分を大幅改修して使いやすくしたり…
特に外観などはかなりお金もかかる作業が多いので何年も前からオーナーさんと共に相談をしていきます。
管理会社への不信感はまずは「今まで対応してたいなかったのにいきなりあれこれをいわれる」パターンもありますし「オーナー自身が聞く耳を持たなかった」場合もあります。
普段から管理会社さんにもしもこの先空いたらどうするのかなど話し合っておくと事前の準備をしやすくなります。
もちろんそんな対応が出来ない管理会社は別の会社に変えたほうがよいかもしれません。
「管理費を払うのがもったいない」と考えているオーナーさんも結構多いのですが
そうなると不動産会社にお願いすることは「入居の斡旋」と「契約書の作成」という事になります。
退去立ち合いをお願いすれば「費用が掛かります」となります。
しかし今回多くのオーナーさんからのアンケート結果で「退去立ち合い」「家賃・水道料金・町内会費の請求と集金」「クレーム処理」などは入居斡旋した会社に連絡するというものも多く
これでは無料で管理しろと言っているようなものです。
例えばオーナー管理物件であっても「退去の立ち合い」や設備の不具合による対応などは管理とまではいかなくてもある程度の費用で引き受けていただくとか事前にお願いをすることもいい事だと思います。
ただ、家賃の回収やクレーム処理など自分が嫌な事だけを「お宅が入れた人だから…」と文句を付ければ入居斡旋すら後回しにされることが見えてきます。
管理会社は自分が管理している物件から入れるものです(管理料を頂いているのだから当然です)その次は入れやすい物件やオーナーさん管理でも信頼のおける人間関係が築けている物件となります。
オーナー管理の物件は不動産客付け会社にクレームをつけるオーナーさんやお客さんの要望をほとんど聞かないオーナーさん　あるいは退去時にトラブルがよくおこるオーナーさんは避けられます。
今の時代　部屋が足りなくて困っているわけではありません。
少しでも選んで頂ける物件にするための努力をしたオーナー様の勝ちです。

2019年8月に行いました自主管理オーナーさんのセミナーでお話しした内容から一部書かせていただきました。
このほかにも「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について…2020年4月からの民法についてなどのお話もしましたがそれはまたの機会に…