安い方がいいに決まっている家賃。でも・・・

賃貸フェアについてブログを書きましたが、ここ数年木造3階建てでの賃貸物件が増えてバブル期のような賃貸建築ラッシュが続きました。
決して物件が足りないという状況ではなく新築=入居率が高いという事から増えているのです。
鉄筋や鉄骨ではなくなぜ、木造3階建てなのか??  建築費が安いからというメリットと将来解体する場合でも費用が安いというメリット。
でも20年、30年と入居率を維持しながら家賃も適性に保つ…増えすぎた賃貸市場ではどうなのでしょうか?

そういう弊社でも2015年.2017年に新築1LDKを建て来春には中区浜に1DKの新築が建ちます。　さらに言えば来春以降に賃貸1LDKの建築予定と戸建て賃貸の建築計画が進んでいます。
ただ弊社の場合は15年17年の新築1LDKに関しては賃貸人気地区で長く空き地だった場所に30年後までを考えた設計で鉄骨を建てたのでここは安心。
今回新しく建てる1DKに関しては建物オーナー様からの強い要望で弊社が管理することになったものですが、
これから計画を立てている1LDKは現在建っている建物の老朽化に伴い建て替えで収益などの事業計画もしっかりしており何より土地があることと自己資金がしっかり用意できることで話を進めています。
もう一つ弊社では初めてですが、賃貸の戸建てを建てるという話があります。
こちらは場所も学区にも恵まれており入居率は高い場所ですが、単なる戸建て賃貸というものではなく、将来的には中古戸建てとして売買しても十分採算の取れる建物と賃貸には見えにくかったり拡張性のある物件を考えています。

そんな中…既存の賃貸物件についてはどうでしょうか?
一定年月が経過した賃貸物件は家賃を思い切って安くするか、大幅にリノベーションするという方法になりますが、建物オーナーさんは家賃が下がることは望んでいません。かといって大幅なリノベーションで築20年,30年の物件に大きな資金を投入するのをためらうオーナーさんが多いのも事実です。
ではどうしましょう??
そのどうしましょう??を考えるのが私たち不動産会社です。　不動産会社の中には新築や築浅物件しか扱わない業者やとにかく家賃を値切る業者など様々です。
でも家賃が下がることは入居者の方にはいいことですが、家主さんも利益が出なければ原状回復や設備の修繕・設備投資にはお金を掛けられないのも事実です。
適性な家賃で住んでもらえるようにあらゆる方法を考えるそれが〝どうしよう?〟の答えの中の一つと考えます。
昨年(2017年)は行かなかった賃貸フェアに参加するにあたり特に注目するものは「ホームステージング」「原状回復費用激減のリペア」「大幅大規模改修」などのセミナーの見学。
現在ある物件をいかにして長く住んでいただけるようにするか。

ホームステージングとは…
本来は売買物件などで家具や照明・小物類を配置しここに住みたい・住んだ時のイメージを膨らませることで欧米などでは当たり前のように用いられている手法です。
賃貸でも最近はたまに見かけることがありますが、単身者用の賃貸物件が多い弊社では家電を設置したり玄関マットや鏡を設置したり生活感を出すと入居率もアップ!!

原状回復費用激減のリペアとは…
フローリングなどの傷は以前だったら張替や浴室のひどい汚れも取替などがほとんどでしたが最近で修理の技術も進みフローリングの傷を全くわからないように再生する事や浴室を再生する塗装などの開発により原状回復の費用の軽減につながっています。弊社でもフローリングが雨の吹込みでかなり傷んだものを全くわからないほどに原状回復しております。

大幅大規模改修とは…
大型の分譲住宅ではないので何億も掛けた耐震補強という事はありませんし大規模な分譲マンションは弊社のスタンスには無いので・・まずは置いといて・・
賃貸物件だと大きな改修となるのが外観の塗装と防水工事です。外観の塗装やコーキングの切れなどで室内まで雨が入ったりという事は時々耳にします。　そうならないように建物オーナーに常に現状のレポートと将来設計を一緒に考えながら少しでも早めに手を打つことで同じ作業も少しでも費用が掛からないようにと考えいます。

弊社の取り組みと今回賃貸フェアでセミナーで聞く内容の相違をしっかりと勉強したいと考えています。
賃貸は建てる→貸す→原状回復というものから近年その間に様々な要素が入ってきました。
たしかに賃料は安いに越したことはない!!しかし、適正な家賃で設備やデザインがそれ以上を目指すのも建物オーナーに優しく、入居者様にとっても良い部屋となるのでは?