家賃を下げるか…価値を上げるかという賃貸の話

8月最後の週になりました。
宿題に追われている方…まだ遊び足りない方…海に行ってない!!と嘆いている方様々でしょう。
それでも8月はもうすぐ終わりますが…暑さは当分続くようです。　そして最後の週末岡山の天気は若干の雨模様という事です。　昨日のニュースで豪雨被災地でも新学期に備え仮校舎の準備も進んでいるようです。　9月になると子供たちの元気な登下校の姿が見れますね。

さて、本日は…家賃を下げるか…価値を上げるかという賃貸の話を少しだけ…
賃貸物件を借りる時、ここ数年家賃交渉をするというのはよくある話です。　タキタ産業でも「家賃の交渉は出来ますか?」と聞かれます。但し、そのほとんどがお客様からではなく客付けをしてくださる業者からの問い合わせが多いです。　確かにお客様が「もう少し安ければ…」という場合もありますが、ネットに掲載した賃貸物件をわざと少しだけ安くして広告に出すという業者もありそんなところから家賃交渉という場合もあります。　　お客様にとっては家賃は安い方がいいに決まっています。　でも、家賃が安くなる弊害も出てくるという事には気づかない場合もあります。
例えば…周りに同じような賃貸アパートが増えてしまえば何か特徴が無いと入居率が下がってきます。　岡山では岡山大学の周りの単身者用物件などがそれにあたりますね。岡山大学・岡山理科大学・岡山商科大学などがあり学生向けに多くの物件が建ち並んでいます。その為、同じような賃貸物件がかなりの数建ち並びすでに飽和状態。なのに新築も建築中という地域…
では古い物件は?? 取り壊して新しく建てる。あるいは更地になって別の用途にというわけではなく古い物件として残っているのがほとんどです。
そうなると起こるのが家賃の値下げ競争になってきます。
15年ほど前は岡山大学周辺よりも弊社の有る就実大学周りの賃貸物件の平均家賃の方が安いと言われてきましたが、現在では岡山大学周辺の方が圧倒的に安くなっています。
ポータルサイトなどで家賃を検索してもなんと!!1万円を切った家賃設定などもあります。
家賃というのは一定の金額から下がるとメンテナンスが出来なくなります。
エアコンなど設置物が壊れたら取り替えると10万円かかるとしても家賃が1万円の部屋ではその間の収益は1年間で2万円という事になってしまいます。
また、配管の不具合やその他の設置物の経年劣化による交換など結構費用は掛かってきます。　だから家賃は近隣の状況を見て下げるという選択肢は最後にと考えています。
もちろん、周辺の物件と比べて家賃設定が高いと思われる物件に関しては建物オーナーと相談して家賃設定の見直しも検討しています。

では家賃を下げるという以外の選択肢とは??
付加価値を上げるだと思います。　20年前の建物であればエアコンや照明器具は付いていてもモニターフォン・ウォシュレットなどは付いていないでしょうから新たに近年の物件には設置されているような設備を少しずつ設置していく、また近年はインターネットを無料で使える物件も増えてきたのでその設備にも対応など
当然ですが、室内の壁や床材なども古くなってくるのでリフォームしたり、あたらな魅力を付け加えるためにリノベーションしたりと付加価値を見出します。
単純に家賃だけ下がっていくよりも…今の新築とほとんど変わらない設備が設置されていて室内もリフォーム・リノベーションされた物件で新築よりも少しだけ家賃がリーズナブルという物件が価値ある賃貸物件になってくると思います。
特に、近年の建築材料の高騰で新築を建てても大幅に高い家賃設定は出来ないので木造3階建ての建物で室内がさほど広くないという建物が岡山でも増えてきました。
それならば…少し広めで鉄筋や鉄骨造りの築20年以上の物件をきちんとリフォームして設備を整えての方が新築より住みやすいという事もあります。
実際に、新築と競合しても入居率が落ちない1Kもたくさんあります。
賃貸だからと設備やリフォームをおろそかにしないという原則を守って長く住み心地の良い賃貸物件を提供するこれが家賃は周辺の賃貸物件と比べて極端に下げずに入居率を下げない方法の一つだと思います。　　(入居率アップはこの方法だけではありませんが、一番わかりやすい方法です)

※ 写真の部屋は使いにくかった部屋をリノベーションで人気物件にした例です。　左は旧室内・右はリノベーション後