古いから全面改装?  その前にやることがたくさん…

毎年4月中盤までの忙しさからゴールデンウィークに入り毎年5月末までは賃貸についてはぐっと動きが少なくなってきます。
理由のひとつとして連休でお金を使ったのでこの時期に引っ越ししないというのがあるかもしれません。
6月になると昔から言われるジューンブライド…部屋を借りる方の新婚さん割合が6月が多くなるわけではありませんが6月～7月にかけて少し増えてきます。
1年を通してこの時期は賃貸物件を探す人が増えるとか減るとかの傾向があるのですが、暇な時期は弊社にもよく他の不動産会社の方から部屋の写真を撮りたいのですが…と連絡が入ったりします。
もちろんタキタ産業でもホームページをみていただければわかる通り各部屋ごとに写真を撮ってそれを掲載できるようにしています。

それともう一つ…この時期に毎年行うのが賃貸物件の点検と設置物の見直し…
弊社で扱う賃貸物件はもちろん築浅や新築もありますが、その多くが築20年前後の建物です。
古くなれば新築や築浅物件には有る設備が設置されていなかったり、
外観の塗装が褪せてきたり魅力が薄れてくるのが現状です。
室内はデザイン性の高い壁紙を用いたり設置できる範囲の設備(モニターフォンやウォシュレットなど)を設置したり…あるいは大掛かりにリノベーションを行い新築にもない発想の部屋にすることもあります。
ただ外観の補修というのは大変大きなお金がかかりますので古いからやりましょうという具合には行きにくいのです。
例を挙げれば2018年古くなった1Kの建物の外観塗装を行いましたが、5年くらい前から建物の収支の計算をしながらやっと今年実施というくらい費用が必要になります。
塗装だけなら100万円くらいで出来るものですが、不具合部分の補修・防水処理・そして廊下や階段部分を長尺シートに変えて同時に防犯設備の導入。
‥‥合わせると300万円を超える金額になります。
(この建物は本来の補修時期をかなり伸ばしたために特にお金がかかりました)
建物の収支をプラスにしながら直していくのは大変ですがそのご提案もタキタ産業の仕事です。
賃貸物件のオーナー様のうち約3割の方が15年・20年と言った年月の中で外観や屋根の補修と言った大きく費用の掛かる出費のことを考えていないという現状があります。
その為、早い時期から必要な費用の確保をしながら建物の維持をきちんとやっていくことが大切です。
もちろん室内をキレイに維持しながら魅力的な設備を最小限の予算で設置していくことも大事ですが、建物が年々古くなっていくことを忘れてはいけません。
古くなったからいきなり外観を塗装するというよりはまずは建物の共有部分を見直していくことが大切ですね
外灯が切れかかっていたり古くなった蛍光灯設備をLEDに替えたり、駐輪場などに放置自転車が増えていないか? あるいはごみ収集設備が汚く散乱していないか?などをこまめに行っていくことでよりよく見えるようにもなります。
誰でもせっかく建てた賃貸物件、なるべく多くのお金を稼いでもらいたいものです、しかしそのためには入居する方のためにきれいにすることも大切です。
きれいにしない、設備も古くても良いということになれば行きつくところは家賃を下げるということになります。
もちろん部屋探しをされている方からすれば家賃が下がるのは良い事です。しかし、設備が古い、補修がされないという部屋に入りたい人は少ないと思います。
そのような建物は家賃を下げながら入居してくれるならだれでもいい…という建物になっていく可能性が高くなります。
ポータルサイト(スーモやホームズ等)で検索すれば岡山市にも1K物件で家賃1万円台という物件がかなりあります。
もしもそこまで家賃が安くなってしまったら…
中にはそれでもお金をかけるよりはいいというオーナーの方もいらっしゃるでしょうが、そんな建物でも雨漏りがしたら…エアコンが壊れたら…トイレや浴室の水漏れがあったら…オーナーが修理をしなくてはいけません。
しかし、古い建物ほど修理に多額の費用が掛かる場合があります。 その時、お金がないので修理が出来ないという言い訳は出来ません。
安いだけの建物というのももちろん必要ですが、どんな建物にでもいつかはやってくる修理というものから目を背けることは出来ません。
築20年以上前の物件にトイレと浴室が一緒になった物件も少なくはありません。
実はタキタ産業は色々なリフォームやリノベーションをおこなっていますが、最も不得意なのがこのタイプです。　弊社の管理している建物に3点ユニットが全然無いというのも一つの理由ですが、昨年と今年全く別の場所の建物オーナーさんから3点ユニットの相談を受けてとっても苦労しました。
苦労した結果家賃を維持しながらどうにか6割だった入居率を9割まで引き上げました。
もちろんすべての面でうまくいくわけではなく色々と失敗も重ねながら成長させて頂いてます。
リフォームやリノベーションで入居率アップし始めた頃はまずは室内にばかり目が向いて外観が後回しになったり、忙しい時期には物件の観察が中々できずに外灯が切れていても気が付かなかったり・・ということもありましたし、放置自転車が増えて入居者の自転車が止めにくくなっていたなんてこともありました。
賃貸管理を長くやっていてもこんなミスは出てくるものです。
建物オーナーさんももしも??の時の為に今好調な賃貸物件でも3年後、5年後はどうだろう?と見直してみることから始めてみませんか?