賃貸という建物の今後について

賃貸という建物の今後について、

就実大学の周辺で1Kタイプの新築賃貸物件がここ2年間で結構建築されるようになってきました。
また、西川原駅が2008年3月に開業して岡山駅までのアクセスがより一層よくなったことで1LDK～ファミリータイプまでの新築も毎年のように建築されています。
弊社でも交通の便が良くなるとともにいくつもの新築物件のお世話もしてきました。　そして今月もまた新たにファミリータイプの新築のご提供をさせて頂きました。
少子化という波からすれば新しい建物をどんどん建てるというのは逆行している気がしますね。　もちろん新しい建物を建てるのと同じペースで古い建物を解体するのであれば問題は無いのでしょうが、実際には新築比率は解体よりも2.4倍多いと言われています。
殆どの新築は再建築ではなく、新しい土地に建っている方が多いということになります。
少子化と言われる中…こんなに新築を建てて大丈夫なのでしょうか?
建築メーカーは「まだまだ部屋は足りません」と言いますが、その一方でいくつかのメーカーではリフォームやリノベーション事業に力を入れてきています。それは近々新築が飽和状態になると考えているからだと思います。
では何故?新築を建てるのでしょうか…それは単純に新築は決まりやすいという考えによるものだと思います。
新築=きれい・新しい・誰も使っていないという風に考えて少々高くても入居してくれるからでしょう。
以前は新築=満室というのが当たり前でしたが新築物件ですら中々決まらないという事態にもなってきております。
神奈川県では新築した建物が半年たっても一部屋も決まらずに転売されたという話を聞きます。　特に横須賀あたりを中心に新築の入居率は下がっているようです。
岡山ではどうでしょう。　弊社の近くで言えば新築もすぐに満室にならず半年かけてやっと決まったという物件も多く見かけるようになってきました。
カップルやファミリー層をターゲットにした2LDKや3LDK物件はまだ入居率は比較的高いのですが、1LDKや1Kタイプではこの3月末に完成した建物でも依然決まっていない部屋が複数あるという建物もいくつか出てきています。
中には無理な立地と家賃設定で12部屋中10部屋が空き部屋という建物も出てきています。
では、新築はもう建てるべきではないのでしょうか?
決してそうは思いません。　きちんとリサーチして条件に見合ったものを建てれば問題ないと考えます。　　実際、弊社でも年内(2018年)に新築2棟計画をしていますが、コンセプトづくりに着手して周辺リサーチと家賃設定…時間をかけて来春に出来上がる物件図面作成にかかっています。　一度建てれば20年・30年それ以上家賃をきちんと稼いでくれる建物を建てなくてはいけません。

現況の賃貸物件はどうでしょうか…
新築が建てば古い建物には入居者が減る。　…と考えますよね。
弊社の場合、ほとんど入居率は落ちていません。　何故?? 新築には新築にしかないメリットがありますし、現況の物件にはそれぞれにきちんとその魅力を表に表現する方法を見つけてそれに伴ったリフォームであり、設備の投資であり家賃の見直しをしていけばまだまだ大丈夫だと思っています。　だからこそ弊社では入居率の落ちた古い物件でも建物オーナー様と話をして、今後の取り組み方を確認したうえで管理をお受けすることが増えています。
反対に、古い物件に手をかけたくない。設備投資をしたくないと言われる大家さんの建物は残念ですが、管理をお断りすることもあります。
まだローンが残っている建物に新たに設備投資をしたり、外観塗装をするのはさらにお金がかかるので誰でもしたくはないものです。
しかし、そのままにすることで後々もっと多くのお金をかけなくてはいけなくなったり、最終的に家賃を下げるという選択肢しか残らなくなってきます。　家賃を下げるということは入居者にはありがたいことかもしれません。ですが、家賃を下げることによって設備に手がまわらなかったり、修理しなくてはいけない個所が出ても修理できなかったりします。そうなればよい入居者に恵まれない賃貸物件へと変わっていきます。
結果的に、どんな人でもいい家賃を払ってくれればいいというところに収まってきます。

古い賃貸物件とはどんなものでしょうか…
実はこの答えは難しくて20年たっても全く古さを感じない建物もあれば、10年程度しかたたないのに古さを感じるものもあります。
築年数で割り切れば15年～20年以上のものは古いと思われがちですが、弊社で管理する築20年を超えた物件でも内覧される方が新しいと感じていただけるものもあります。
古いは築年数だけではなく、手入れをされていない古臭く感じる物件と思ったほうがよいですね。
例えば、外観塗装一つとっても新しく感じさせる塗装と古い物件を塗りなおしただけと感じる物件があります。外観の塗装は非常に高いので特に慎重に「一色塗の方が安いから」とか「この色だと汚れても目立たないから」ではなく慎重に選ぶことをおすすめいたします。
その他、設備や設置物についてはどうでしょう…
これに参考になるのは実はポータルサイトなんです。
建物オーナーさんは自身の所有物件がどのように掲載されているかとみることはあっても検索の項目を細かくチェックしている方は少ないのでこんなことをやってみてはどうでしょう
スーモやホームズなどのポータルサイトの中で検索するときに『条件指定』という項目があります。
これはお客様が自分の住みたい物件を項目でチェックするものですが、「バストイレ別」とか「温水便座」「バイク置場あり」など数多くの項目から絞っていくものです。
この項目は自分の持ち物件との比較にもなるのでよく見て参考にするのもいいと思います。
2018年4月30日に弊社で新しいファミリー用の賃貸物件の入居の開始日だったこともあり今回はこのようなテーマでコラムを書いてみました。
新築については、いくつか話が進行中と前半で書かせていただきましたが、築20年を過ぎたファミリー賃貸物件をこの夏から秋ごろに管理委託をお受けする話も進んでいます。
ちょっと古臭さが出てきた建物をどのようにするかゴールデンウイークが空けると打ち合わせが始まります。
こちらも良い物件に仕上げるように…今から楽しみです。

※賃貸物件についてお困りのことがあればご相談にのります。
弊社で管理すること以外のご相談でもお受けしますので気軽にメールください。