古い賃貸物件をどう扱うか‥の問題!!

古い建物をどうするか…

家賃を安くする。…　リフォームをする。　…　建て替える。　…　などと色々と考えることが多いですが、

タキタ産業の扱う賃貸物件の中では一番西にある北長瀬本町の2DK物件について現在悩み中です。
以前から水関係でトラブル(浴室の水漏れ)があり、浴室を新しいものに変えて対応してて来ました。
但し家賃が3万円台で浴室のリフォームに40万円かけてその他のリフォームにもお金をかけると採算ペースに乗らないので…ここでいくつかのプランを考え中。
1つは6帖+4.5帖の部屋を1つにして浴室、トイレの周りをリノベーションしてしまう…お金はかかるけれど今後も入居が望めるのであればやってみる価値があり
2つ目は浴室などの水回りだけをリフォームしてDIYの出来る賃貸物件にしてしまう。…但し岡山ではまだ前例も少なくどこまでDIYしていいのかを考えないとトラブルになる可能性もあり
3つ目は思い切って立て直す。　現在、近隣物件の家賃相場などを調べながら20年後、30年後の資産価値を考えて検討中!!
リノベーションすれば外観を別にして図面をもとに計算すると‥・150万円ほどはかかる計算なので悩みどころです。

先日から建物オーナーさんと話をしながら協議中
4つ目はオーナーさんの会社で社員寮として使用する。　この場合基本的には採算はさほど考えず福利厚生として扱える。
5つ目はリフォームをぎりぎりで抑えて格安物件にする…但しこれは出来るだけ考えたくない…

現在、3月末にかけての賃貸ラッシュが続いていますからそれがひと段落したらキッチリと答えを出したい思っています。