最近の賃貸トラブル事情

賃貸のトラブルで一番多いものは何でしょう…

騒音などの近隣とのトラブル??  設備不良による物件トラブル??
実は一番多いのは入居時・退去時なんです。
まずは入居時に色々と書類を書き込みお金を支払います。
でもその中には「??」という金額ってありませんか?
例えば「抗菌消毒費用」「生活サポート」などなど…

不動産会社に「不要でしょう?」と言っても「必要です」と最初から支払いをしなくてはいけないものも最近多くなってきて物件によっては敷金0円礼金0円で決めたはずなのに結構お金が必要だったりもします。
そこでまずは入居時支払うお金の?について
「抗菌消毒」「消毒費用」などとありますが「防虫施工」の場合が多くきちんと清掃された部屋であればさほど必要なものとは思われません。
しかも長く効果のあるものではないので出来ることなら外してもらう方がよいと思います。
どうしても無理だといわれた場合は「「敏感肌なので消毒を外してほしい」と言ってみることです。
消毒は専用の化学薬品を室内に噴霧して行う場合が多く、施工後は多かれ少なかれフローリングや壁に薬剤が付着することになります。
害虫を寄せ付けないほどの薬剤ですから、実際に皮膚炎等を起こしてしまうことも考えられます。そこで、皮膚への影響を持ち出して、消毒を外すことを交渉する方法もあります。
「生活サポート」「24時間サポート」について
たとえば「鍵を無くして入れない」「水が止まらない」「ガラスが割れた」「体調が悪い」などのトラブル解消(会社によってまちまちです)ですが、鍵を開けてくれても新しく作ってくれるかどうかは不明
水が止まらない場合水を止めてくれますが修理は別、ガラスが割れた場合もガラスの処理はしてくれますが新しいガラスをはめてくれるかどうかは不明…という風に完全対処ではない場合が多くあります。
必要ないとは言えませんがパンフレットやサポート会社のホームページを見て確認をしてから必要かどうかを判断してからの方がよいと思います。
「前払い清掃費用」について
本来は退去時に支払うことになっている清掃費用を敷金を0円にすることで退去時支払ではなく入居時に支払いと変えていたり退去時に清掃費用を請求すると拒否される場合があるので入居時に請求したほうがトラブルが少ないと近年増えてきています。
清掃費用についての考え方は様々で国土交通省のガイドラインでも「次の入居者を入れるためのもの」と初版時には否定的な書き方もされていましたが清掃しなくていいからとかなり汚して放置する方も増えたことから現在ではハウスクリーニングに関する特約という条項が設けられました。
要約すると

①賃貸借契約書にハウスクリーニング費用は賃借人負担の記載がある
②仲介業者等の口頭の説明があり明確に合意されている
③ハウスクリーニング料金は相場相応である
④賃借人は退去時の清掃を免れる面もあるので一方的に借主に不利益を与えるものではない
以上のようになりますので契約書類をきちんとチェックして不当ではない金額が明記されている場合は有効となります。
ちなみにタキタ産業では契約書の特約条項にハウスクリーニングについて明記して表紙裏に金額と内容を掲載しております。
では退去時にトラブルになることとは何でしょうか
やはり清掃費用や原状回復費用になります
清掃費用については清掃費用特約のある契約書で不当に高い金額でなければ有効となっています。　悪く言えば特約明記されていない契約書では清掃費用は発生しないとも言えますが契約書内に室内清掃等の項目があれば管理会社や大家さんと相談してみましょう。
そして一番のトラブルは原状回復についてになります。
トラブルが多い案件なので「原状回復に関するガイドライン」という国交省の文章があるわけですがこのガイドラインも法律ではなくあくまでも参考資料ということになっています。
もちろんガイドラインをもとに裁判の判例になったり、裁判の判例が出てガイドラインが改定されることもあり目安かんがえるのがよいでしょう。
弊社の場合契約書類には国土交通省のガイドラインに沿った形で契約書類を作成していますので設備や壁・床等の経年劣化に合わせて原状回復が必要になった場合はご説明をしています
ただ一番問題になってくるのは契約条項違反があった時の原状回復になります。
例えば建物によっては「禁煙物件」として煙草を吸うことを禁止している物件での喫煙による損耗・「ペット不可」物件でのペットの飼育　そして退去時に設備の紛失や持ち出し行為、粗大ごみを放置していくなどの行為があった場合はガイドラインを適用することが難しい場合もあります。
例えば煙草禁止物件(ほとんどありません)の場合壁の張替だけでなく基本的に匂いを取るための作業にお金がかかり通常の費用より多くかかる場合があります。
これは一般的な煙草を禁止していない物件よりも費用が高くなりトラブルにもなります。
ペット不可物件でのペットの飼育は部屋全体にペット臭が付着することがあり専用の薬剤で落としても落ちない場合は壁紙を変えることもあり、通常のリフォームよりも金額がかかる場合もあります。
特に猫を飼われている場合は壁や柱に傷をつけてその補修費用も決して安くない場合が多くトラブルのもとになるので気をつけましょう
このような行為は契約上禁止とされていることなので入居者側に非があるとされますので避けたいところです。
粗大ごみの放置についても入居者自身で処理すれば少額で済むものも岡山市では管理会社や家主、清掃業者が処理すれば営利の為とされ高額の処理費用となります。
どちらにとっても良い話ではありませんので、粗大ごみが出る場合は事前に管理会社や家主さんに相談するか、時間がない場合引っ越し先まで持っていってから粗大ごみとして処理するのがよいでしょう。
最後にこのトラブルが最近多くなっていますが、契約書には清掃費用やがガイドラインに沿った原状回復が明記され費用も明記されている。さらに禁止事項(ペット不可)なども明記されている契約について退去時に「説明を聞いていないから知らない」と言うことが増えてきました。
弊社の場合は自社で契約をされるお客様には説明をいたしますが、他社で契約をされて弊社が契約書類を作成している管理物件については契約書類に不動産会社の「説明をしました」という署名捺印と入居者様の「説明を受けました」という署名捺印で確認をしていますが、最近単に署名捺印だけしてみていないという傾向にあるようなので、弊社のお客様だけでなく一般的に管理会社が別にあり他の不動産会社で契約する場合は特に契約書類をきちんと確認されることをおすすめいたします。
以上でかなりのトラブルは避けられると思います。

※弊社では2018年より他社様で決められたお客様には重要事項はちゃんと説明を受けましたか?読まれましたか?という書面を制作予定です。
自分が生活する部屋について入居前であっても退去時であってもトラブルは双方避けたいものです。