収益物件購入と新築賃貸の建築についての話と建物オーナーさんへ

収益物件、新築賃貸など…賃貸物件のオーナーになられる方が増えています。
賃貸物件はすでに飽和状態で入居率はどんどん悪くなってくると言われているのに何故ここまで増えていくのでしょうか?
そして、中古収益物件を買うメリットとは??  新築賃貸を建てるメリットとは??  もちろんメリットだけでななくデメリットも含めての話…

2018年弊社でも進行中の新築賃貸の件が2件。　収益物件の話が数件あります。
数年前から続く収益物件の売買や賃貸物件の建築はバブル期よりも多いともいわれています。　それをそうとは感じないのが巷でいう景気は良くない。給料が上がらないという事なのでしょうが…
今回は収益物件購入と新築賃貸の建築についての話…

まずは、収益物件について弊社でも毎日のようにメール、FAX、電話で業者や一般の方からの収益物件の問い合わせが来ます。
以前は「どんなものでも買います」だったのですが、最近はある程度の利益が見込めるものを適正な価格でという風に少し落ち着いてきています。
ただ、現在賃貸されている建物を売るという事は色々な理由があるはずです。
例えば…
利益が上がらないけれど修繕費がかかる
近々大型修繕があるけれどその費用の捻出が難しい
建物自体は順調だが銀行への支払いがきつい…
相続したけれど賃貸物件を所有するよりはお金に換えたい…など理由は様々…
でも収益物件を購入したいと思っている方の考えは、利益を上げたいという1点だと思います。
では多くある収益物件でどれが利益を生み出すあるいは生み出す要素の有る物件なのかを見極めないといけません。

先日、弊社のホームページを見て頂いている方からのご相談で、「市内の〇〇と言うところに売り物件がありますが、買うか買わないか迷っています」というご相談
もちろん銀行が融資してくれるという前提で、買うか買わないかを決めるのはお客様ですが、
利回りは銀行から大丈夫と言われるものでしたが、現在稼働率は97％で実際には一部室内の修繕はあるものの手付かずの部屋が多いという点。数年以内に防水を含めた全塗装が必要という点。そして市内中心部に近くて大学も近いとされている物件ですが、周辺環境が悪く実際には女性の入居率が低く学生も少ない物件でした。
そうなると数年以内に多額の出費をして防水と外観塗装…室内リフォームは随時…女性を入れにくい環境にある建物という事で入居者対象が男性を中心にすることで入れにくいとなれば収益の上がらない確率の高い物件となってしまいます。
さらに、調べると入居者の近隣トラブルの多い物件という事がわかりご相談頂いた方は購入を断念されました。
上記の例は少し極端ですが、そういった事例も少なくはないと思います。
また、同じ収益物件でも2度、3度とオーナーが変わり売値が建物の価値に合わなくなっているものも少なくありません。
但し、築年数だけで収益物件の価値は決まらないとも考えます。
もう一つの例として立地と家賃、築年数から銀行査定が4500万円とされた物件があります。
しかし、大学の近く南向きの角地建物の状況などから6000万円で買っても収益が上がると試算したケースもあります。　たとえ将来建物を売却するとしても南西の角地という売りやすい土地+日当たりも良いという点ときちんとリフォームされている物件という点を考慮した結果です。　金融機関が間違っているとは言いませんが、築年数では建物の価値はわからないという事です。

次に新築賃貸物件について…こちらもブームになっていますし弊社の周りでも近年数多く建築されています。
建築会社によっては頭金なしとか頭金100万円で賃貸オーナーなどと広告している会社もありますが、どうなのでしょうか?
カボチャの馬車など無理な投資で大変なことになっている事例もありますし30年ものローンを背負ってわずか5年で支払い困難になったという例も少なくありません。
大手の会社だから…一括借り上げだからと安心はできないという事です。
もう一つ、銀行から融資審査が通っても土地と建物の価値+健全な経営と入居率が確保できなければ行き詰る恐れもあります。
例えば立地も良い場所だけれど同じような建物が多く建築されていいて今後も建てられる可能性があれば…築3～4年で家賃が50,000円の部屋より新築で家賃50,000円を選ぶのは当たり前です。
まして、自分の持っている賃貸物件が新築とあまり変わらない間取だったら…そう考えると新築は立地だけとは限りません。
出来る事なら多少古い建物でもきちんとリフォームやリノベーションを行い育てていく方がよいと考えるのですが、やはり古くなった建物に融資がつけにくかったり、修繕費を考えると二の足を踏まれる場合もあります。

最初に書きましたが、弊社では新築も現在検討されているものが2件あります。
1件はオーナーさんとの話で、現況の建物を大幅にリノベーションするか建て替えるかというものですが、建て替えの可能性が若干高いようです。
もう一つは最初から土地を購入して建てるもので、内装や外装、そして設備等の監修をタキタ産業で行うことで現在図面の作成中です。　近隣で新築が多く建つ弊社の周りですが、室内や収納の広さ+設備…そして入居される方の満足度を考慮して進めているので他に新築が建っていても競合になりにくい物件提案を考えています。
そんな風に中古での収益物件の購入。新築賃貸物件の建築。　それぞれに銀行などの金融機関・土地や建物を斡旋する不動産会社に頼り切らないで先を見据えた賃貸経営が必要です

最後に現在賃貸物件を抱えているオーナーの方はお金がかかるからとリフォームや外観塗装・設備の取替・一新など躊躇したくなる気持ちはよくわかります。
実はこの文章を書いている私も建物オーナーとして築20年以上の賃貸物件を持っています。
外観の塗装をするときに合わせてBSやCSのアンテナの設置や室内の設備の見直し、壁や床材の張替等をきちんとすることで空室率が非常に少なくなっています。
また、時代に合わせてインターネットの無料可から現在はwi-fi無料化なども開始して言います。
そうすることによって1997年に建てられた物件でも人気物件になるのですから、現在物件をお持ちの建物オーナーさんや購入、建築を考えている方もいつでもご相談ください。